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最近のREIT市場 世界のREIT市場は最悪期脱したのか

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ブルームバーグに ラサール・インベストメント:「世界のREIT市場は最悪期脱した」 という記事がありました。

引用開始

6月19日(ブルームバーグ):世界有数の不動産投資顧問会社ラサール・インベストメント・マネージメントの不動産証券運用部門、ラサール・インベストメント・マネージメント(セキュリティーズ)のアジア太平洋地域CEOである トッド・A・カンター氏は19日、都内で開催した世界のREIT(不動産投資信託)市場についての記者説明会で「グローバルなREIT市場は、最悪期は脱した」との見方を示した。

同氏は「不動産のファンダメンタルズは堅調に推移している。REIT市場の現在の水準は不動産の純資産価値(NAV)に対し、大幅な割安となっている」と指摘した。

引用終了  http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=newsarchive&sid=aLTYs5qULfQw


インフレ懸念利上げ観測などありますが、世界のREIT市場は年末くらいには上昇してくるのでしょうか。

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最近のREIT市場について

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国際投信投資顧問のサイトにリート・マーケット・マンスリー・レポートに世界各市場のREITの概況が載っていました。


引用開始

北米市場の概況

米国リート市場において、米国南東・南西部で富裕層向けの賃貸住宅を運営するポスト・プロパティーズの買収が明らかとなりました。
同リートは、昨年1年間の騰落率が▲23.2%と、株価は軟調な展開が続いていましたが、07年10-12月期決算からは、堅調な業績が示されました。
このため、保有資産価値、キャッシュフロー創出能力から見た割安度合いに着目した投資家による買収標的になったと思われます。
本件の買収価格は、直前の時価を大きく上回る水準に設定されましたが、この買収条件を受け、最近の米国リートは売られすぎとの見方が広がり、買収が報道された1月23日、米国リート市場は急反発しました。

欧州市場の概況

スペインの不動産大手(非リート)インモビリア・コロニアルに対する買収の噂が絶えません。
同社の株価が軟調に推移するなか、07年12月には、株価低迷の責任を取る形で同社会長が辞任するなど、混乱した状況が続いています。
しかし、現状の株価は売られすぎとの見方から、米ゼネラル・エレクトリックやドバイ政府系運用会社などによる買収の噂が、市場内で頻繁にささやかれるようになりました。
このように、リートを含む欧州不動産セクターについては、昨年来の調整は行き過ぎであるとの見方が広がりつつあります。
これらのことを反映し、欧州のリート市場も落ち着きを取り戻しつつあるようです。

豪州市場の概況

直近08年1月の豪州におけるオフィス空室率は3.8%と、80年代以降、最低水準となりました(出所はProperty Council of Australia)。
このように、オフィス空室率が低下している要因として、世界的な原材料需給のひっ迫を背景に、力強い拡大が続く資源関連企業を中心に、オフィス需要が旺盛であることを挙げることが出来ます。
また、豪州国内の住宅市場では、住宅価格の上昇が続くなど、豪州国内の実物不動産市場は好調を維持していると評価されます。
このような環境の下、豪州国内の不動産を主要投資対象とするリートの07年7-12月期決算は、概ね良好なものとなっています。

アジア市場の概況

金融市場において、リート市場待望論が高まっていたインドですが、先日、インド証券取引当局が、リート制度の草案を発表しました。
今回の草案では税制上の取扱などに関する記載はなく、今後、細部の詰めが必要であるため、市場創設に向けたスケジュールが未定ではありますが、リート上場に向け大きく前進したと評価できましょう。
世界でも有数のリート市場に成長した日本を中心に、アジアのリート市場は規模・多様性などの面で、米国・豪州と比較しても遜色ない存在になりつつあります。
更に実物不動産市場が活況を呈しているインドが加われば、アジア・リート市場の魅力は一段と高まるといえるでしょう。

引用終了  http://www.kokusai-am.co.jp/report/reit/2008/080225.pdf

米国をはじめとする世界的なリセッションが懸念されていたり、今年はオフィスビルやショッピングセンターなどの不動産が、サブプライム関連の影響が出てくるなどと言われていたりしますが、このレポートの内容は比較的に明るい兆しの内容ですね。
いったいこれからどうなっていくのでしょうか。
引き続き見ていきたいと思います。

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最近のグローバルREIT市場についてのレポート

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国際投信投資顧問のサイトに「最近のグローバルREIT市場の動きについて」のレポートが掲載されていました。

引用開始


最近のREIT市場は、サブプライムローン問題の拡大が嫌気され、世界的に軟調な展開が続いています。
サブプライムローンとは信用力の低い個人に対する住宅ローンですが、昨年以降、延滞・貸倒れが急増しています。その結果、サブプライムローンを担保とした金融商品等への投資を通じた損失により、大手金融機関の業績が急速に悪化しています。
REITとサブプライムローン問題の関連性という点に着目すると、保有不動産の賃貸事業を主要業務とするREITは、サブプライムローン関連の金融商品に投資していないため直接的にはサブプライムローン問題とは無関係です。しかし、サブプライムローン問題の影響で金融市場では信用収縮が起きており、その悪影響がREITにも波及しています。

<サブプライムローン問題に関連する悪影響の例>
①実物不動産取引の停滞
②REIT自身の資金調達環境の悪化
③投資家によるREIT買い意欲の停滞
④景気減速がREIT業績に与える影響
以上の悪材料等により、足元のREIT市場は軟調な展開が続いています。
更に、昨年後半以降、サブプライムローン問題の深刻さが明らかになるに連れ、下落ピッチが加速しています。


中略


足元はサブプライムローン問題に関して収束の兆しが見られないため軟調な相場展開が続いています。
しかし、保有不動産の価値や業績、配当利回り等に着目すると割安との見方も強まっており、世界的な信用収縮への懸念が後退すれば、市場は安定的な推移に戻るものと思われます。

引用終了  http://www.kokusai-am.co.jp/news/pdf/080117_05.pdf


また、ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社のサイトでも「世界リート市場の投資環境について」のレポートが掲載されていました。

引用開始

マクロ経済と信用市場に対する不透明感は続いていますが、 年内には市場に合理性が戻り、環境が改善すると当社では 考えております。
商業用不動産に対する需要は緩やかに鈍化 することが予想されますが、大半の国の不動産市場では供給 が制約された状況にあるため、不動産ファンダメンタルズは引 き続き全般的に強いと見ています。
リートの場合、長期リース により継続的な収入がもたらされるため、景気に左右されにく いという特徴がいずれ見直され、リート市場の動揺も収束に 向かうものと見ています。
信用市場の混乱により資金調達環境は厳しさを増していますが、過度の負債に依存する非上場企業に比べて上場リート は強固な財務体質を有しているため、足元の行き過ぎた不安感が払拭される可能性があります。
加えて、FRB(米連邦準 備理事会)をはじめ各国中央銀行が利下げに動けば、現在の資金調達不安は収束に向かうと考えられます。
米国と欧州 市場ではバリュエーション面での魅力、アジアでは利益の堅調な伸びが、長期的に良好な見通しを支えています。
世界のリート市場は、当面続く欧米金融機関の10-12月期決算や米国景気指標などを睨んだ神経質な展開が続くことが 予想され、また米国経済が景気後退に陥る可能性もありますが、現在の混乱が収束に向かえば、いずれはファンダメンタルズを反映した展開に回帰することが期待されます。

引用終了  http://www2.goldmansachs.com/japan/gsitm/funds/pdf/flash_glreit_080117.pdf


グローバルREIT市場が好転するには、まだ時間がかかりそうですね。
買い時といえば買い時ですが、あまり買う気にはなれないですね。
私としては、早いところファンダメンタルズを反映した展開に回帰することを期待しています。

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グローバルREIT 最近の状況

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大和投資信託のマーケット情報にグローバルREIT市場の現状と見通し(2007年12月10日)が載っていました。

引用開始

年初からの市場動向
① REIT が保有する不動産を転売することを目的としたプライベートファンドからの買収需要から、REIT 市場は年初来高値を更新する動きとなりました。しかしながら、2月以降、米国でサブプライムローン(信用力の低い個人向け住宅ローン)問題が発生し、買収資金を調達する際のスプレッド(上乗せ金利)が拡大したことから、REIT 市場は調整へ向かいました。
② 5 月にはいったん反発する局面もありましたが、7 月にかけて世界的な長期金利の上昇を受け、下落に転じました。
③ 8 月には、サブプライムローン問題の再燃から信用市場が混乱し「質への逃避」の動きが進みましたが、各国金融当局の政策対応を受け、中旬以降急回復を見せました。しかしながら、その後も変動性の高い相場展開が続きました。
④ 10 月には、中旬までは堅調推移となりましたが、欧米金融機関の決算発表でCDO(債務担保証券)関連の損失計上が相次ぎ、一転下落に転じました。
⑤ 11 月に入り、金融機関が損失を計上したことによる信用収縮懸念から株式市場同様REIT 市場が下落したことに加え、リスク回避の動きから為替市場で円が上昇しました。

中略

今後の見通し
・ 各国で金融緩和が実現していますが、政策金利水準は依然として高く、景気の減速に対し今後も金融政策による対応が継続することが予想されます。
・ 個人を対象とした戸建て住宅関連指標は米、英で弱含みですが、商業用不動産市場のファンダメンタルズは健全で、賃料は依然上昇局面にあります。
・ 保有する不動産価格に比べて、リート市場は割安な状況にあります。
・ 債券市場に対する割高感もおよそ解消したと考えられます。
・ サブプライムローン問題よる金融市場の混乱が落ち着くにつれ、REIT の保有する不動産価値に着目したM&A (企業の合併・買収) や自社株買いが増加することを予想しております。


引用終了  http://www.daiwa-am.co.jp/doc/information/tinfo_20071210_1.pdf


2007年2月以降調整局面のグローバルREITですが、2008年以降はどのような展開になるのでしょう。


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最近のREIT市場について

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最近のREIT市場は世界的に調整局面を迎えていますが、国際投信投資顧問株式会社のHPに最近のREIT市場の動向についてのレポート(2007年7月25日)がありました。


引用開始

世界のリート市場を取り巻く外部環境には、不透明な要素が増加しています。
一方で、リート市場の良好なファンダメンタルズには、以下のとおり大きな変化は見られておりません。

1)実物オフィス市場は世界的に好調であり、個別REITの事業環境は概ね良好であること
2)世界的に、REITを含む不動産セクターを中心にM&Aの動きが活発であること
3)最近の市場調整で、バリュエーション面での割安度合いが高まっていること

当面は、外部環境をとりまく不透明感の高まりから、市場参加者は慎重な投資スタンスを続けるものと思われ、上値の重い相場展開が予想されます。
しかしながら、最近の調整が、REITの資産価値の毀損に起因するものではないため、下値圧力は限定的であると思われます。

引用終了  http://www.kokusai-am.co.jp/news/070725.pdf
  
そうだといいんだけど...と思ってしまう今日この頃です。
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