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最近のREIT市場 世界のREIT市場は最悪期脱したのか

ブルームバーグに ラサール・インベストメント:「世界のREIT市場は最悪期脱した」 という記事がありました。

引用開始

6月19日(ブルームバーグ):世界有数の不動産投資顧問会社ラサール・インベストメント・マネージメントの不動産証券運用部門、ラサール・インベストメント・マネージメント(セキュリティーズ)のアジア太平洋地域CEOである トッド・A・カンター氏は19日、都内で開催した世界のREIT(不動産投資信託)市場についての記者説明会で「グローバルなREIT市場は、最悪期は脱した」との見方を示した。

同氏は「不動産のファンダメンタルズは堅調に推移している。REIT市場の現在の水準は不動産の純資産価値(NAV)に対し、大幅な割安となっている」と指摘した。

引用終了  http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=newsarchive&sid=aLTYs5qULfQw


インフレ懸念利上げ観測などありますが、世界のREIT市場は年末くらいには上昇してくるのでしょうか。

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米住宅問題 エマージング コモディティ 投資魅力のある資産は

ブルームバーグに「米住宅問題は1年超続く、コモディティには慎重-プリンシパルCEO」という記事がありました。


引用開始

5月16日(ブルームバーグ):プリンシパル・グローバル・インベスターズのジェームズ・マコーン最高経営責任者(CEO)は16日、都内で開かれた記者説明会で、米住宅問題の解決にはあと1年から1年半はかかるとの認識を示した。
また、高値を更新しているコモディティ市場については慎重なスタンスを取っている。

プリンシパル・グローバル・インベスターズは米保険大手プリンシパル・ファイナンシャル・グループの資産運用部門。
債券、株式、不動産の異なる資産の金融商品と運用サービスを提供している。
3月末時点の運用資産総額は 2424億米ドル(約24兆円)。
日本では、2006年に日本法人プリンシパル・グローバル・インベスターズ・ジャパンを設立。
07年に投資一任業務の認可を取得し、投資運用業者としての登録を済ませた。
マコーンCEOの主な発言内容は次の通り。

米住宅問題について。
「まだ終わっていない。かなり供給過多の状況であり、相当価格が下落しないと、需給は均衡しないだろう。これはわれわれからの警告だ」

投資魅力のある資産は。
「質が高いハイイールド債。ヘッジファンドなどのレバレッジ解消に伴う売りで値段が下落したが、ファンダメンタルズは依然強いからだ。優先証券やCMBS(商業不動産担保ローン証券)も良い。また不動産投資、中でも不動産投資信託(REIT)への投資

は今後4年間でうまくいくだろう。クレジット危機によって商業用不動産の開発が鈍化しており、需給バランスが変わった。供給不足は良い状況で、われわれはグローバルREITポートフォリオを推奨している」

エマージング市場について。
「この4-5年の投資はうまくいった。インド、中国、ブラジルでは経済改革が進展していき、今後も良好なリターンが得られるだろう。しかし、この市場は特定の市場に高いポジションを取るべきではなく、分散投資が重要だ」

コモディティについて。
「多くの人は、コモディティは需要が強いため、もはやシクリカルな動きはせず、このまま上昇を続けると言うが、われわれはこの考えに賛同しない。やはりシクリカルなダウントレンドはあるので、慎重に見ている」

コモディティから資金が流出した場合の次なる向かい先は。
「日本を含めたアジア市場だろう。アジアはコモディティの輸入国であるため、コモディティ価格の上昇がマイナスに働いている。ドル安によって通貨もプレッシャーを受けて株価はかなり下落したが、循環局面のピークからは魅力ある市場と言えるだろう。

コモディティ価格の上昇と円高という2つが改善することから、日本経済については中期的に楽観視している。株も魅力的と判断している」

引用終了  http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=newsarchive&sid=a6arlVyWJUNg


グローバルREITポートフォリオ
エマージングマーケットへの分散投資
そして、日本を含めたアジア市場が魅力的とのことですね。
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米ブラックストーン:不動産ファンド募集で109億ドル調達、過去最大

4月1日のブルームバーグで、「米ブラックストーン:不動産ファンド募集で109億ドル調達、過去最大 」との記事がありました。

引用開始

資産運用大手の米ブラックストーン・グループは1日、不動産投資ファンドの募集で過去最高の109億ドル(約1兆1100 億円)を調達したことを明らかにした。住宅市場の混迷で、不動産価格は世界的に下落しているなか、同社は不動産投資を強化している。

同ファンドはブラックストーンにとっては9つ目の不動産ファンド。今回の募集により、同社が1992年以来調達した不動産投資向けの資金は計257億ドルに達した。

ブラックストーンは昨年実施した新規株式公開(IPO)に先駆けて監督当局に提出した文書で、同社の不動産投資ファンドは1992年以来、平均で年 31%のリターン(投資利益)を達成していると指摘。これは同社のプライベートエクイティ(PE、未公開株)投資ファンドやヘッジファンドのリターンを上回る。

引用終了    http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=newsarchive&sid=aCGFQCtmQWEY


グローバルプロパティファンドを保有している私としては、勇気がでる記事でした。

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最近のREIT市場について

国際投信投資顧問のサイトにリート・マーケット・マンスリー・レポートに世界各市場のREITの概況が載っていました。


引用開始

北米市場の概況

米国リート市場において、米国南東・南西部で富裕層向けの賃貸住宅を運営するポスト・プロパティーズの買収が明らかとなりました。
同リートは、昨年1年間の騰落率が▲23.2%と、株価は軟調な展開が続いていましたが、07年10-12月期決算からは、堅調な業績が示されました。
このため、保有資産価値、キャッシュフロー創出能力から見た割安度合いに着目した投資家による買収標的になったと思われます。
本件の買収価格は、直前の時価を大きく上回る水準に設定されましたが、この買収条件を受け、最近の米国リートは売られすぎとの見方が広がり、買収が報道された1月23日、米国リート市場は急反発しました。

欧州市場の概況

スペインの不動産大手(非リート)インモビリア・コロニアルに対する買収の噂が絶えません。
同社の株価が軟調に推移するなか、07年12月には、株価低迷の責任を取る形で同社会長が辞任するなど、混乱した状況が続いています。
しかし、現状の株価は売られすぎとの見方から、米ゼネラル・エレクトリックやドバイ政府系運用会社などによる買収の噂が、市場内で頻繁にささやかれるようになりました。
このように、リートを含む欧州不動産セクターについては、昨年来の調整は行き過ぎであるとの見方が広がりつつあります。
これらのことを反映し、欧州のリート市場も落ち着きを取り戻しつつあるようです。

豪州市場の概況

直近08年1月の豪州におけるオフィス空室率は3.8%と、80年代以降、最低水準となりました(出所はProperty Council of Australia)。
このように、オフィス空室率が低下している要因として、世界的な原材料需給のひっ迫を背景に、力強い拡大が続く資源関連企業を中心に、オフィス需要が旺盛であることを挙げることが出来ます。
また、豪州国内の住宅市場では、住宅価格の上昇が続くなど、豪州国内の実物不動産市場は好調を維持していると評価されます。
このような環境の下、豪州国内の不動産を主要投資対象とするリートの07年7-12月期決算は、概ね良好なものとなっています。

アジア市場の概況

金融市場において、リート市場待望論が高まっていたインドですが、先日、インド証券取引当局が、リート制度の草案を発表しました。
今回の草案では税制上の取扱などに関する記載はなく、今後、細部の詰めが必要であるため、市場創設に向けたスケジュールが未定ではありますが、リート上場に向け大きく前進したと評価できましょう。
世界でも有数のリート市場に成長した日本を中心に、アジアのリート市場は規模・多様性などの面で、米国・豪州と比較しても遜色ない存在になりつつあります。
更に実物不動産市場が活況を呈しているインドが加われば、アジア・リート市場の魅力は一段と高まるといえるでしょう。

引用終了  http://www.kokusai-am.co.jp/report/reit/2008/080225.pdf

米国をはじめとする世界的なリセッションが懸念されていたり、今年はオフィスビルやショッピングセンターなどの不動産が、サブプライム関連の影響が出てくるなどと言われていたりしますが、このレポートの内容は比較的に明るい兆しの内容ですね。
いったいこれからどうなっていくのでしょうか。
引き続き見ていきたいと思います。

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最近のグローバルREIT市場についてのレポート

国際投信投資顧問のサイトに「最近のグローバルREIT市場の動きについて」のレポートが掲載されていました。

引用開始


最近のREIT市場は、サブプライムローン問題の拡大が嫌気され、世界的に軟調な展開が続いています。
サブプライムローンとは信用力の低い個人に対する住宅ローンですが、昨年以降、延滞・貸倒れが急増しています。その結果、サブプライムローンを担保とした金融商品等への投資を通じた損失により、大手金融機関の業績が急速に悪化しています。
REITとサブプライムローン問題の関連性という点に着目すると、保有不動産の賃貸事業を主要業務とするREITは、サブプライムローン関連の金融商品に投資していないため直接的にはサブプライムローン問題とは無関係です。しかし、サブプライムローン問題の影響で金融市場では信用収縮が起きており、その悪影響がREITにも波及しています。

<サブプライムローン問題に関連する悪影響の例>
①実物不動産取引の停滞
②REIT自身の資金調達環境の悪化
③投資家によるREIT買い意欲の停滞
④景気減速がREIT業績に与える影響
以上の悪材料等により、足元のREIT市場は軟調な展開が続いています。
更に、昨年後半以降、サブプライムローン問題の深刻さが明らかになるに連れ、下落ピッチが加速しています。


中略


足元はサブプライムローン問題に関して収束の兆しが見られないため軟調な相場展開が続いています。
しかし、保有不動産の価値や業績、配当利回り等に着目すると割安との見方も強まっており、世界的な信用収縮への懸念が後退すれば、市場は安定的な推移に戻るものと思われます。

引用終了  http://www.kokusai-am.co.jp/news/pdf/080117_05.pdf


また、ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社のサイトでも「世界リート市場の投資環境について」のレポートが掲載されていました。

引用開始

マクロ経済と信用市場に対する不透明感は続いていますが、 年内には市場に合理性が戻り、環境が改善すると当社では 考えております。
商業用不動産に対する需要は緩やかに鈍化 することが予想されますが、大半の国の不動産市場では供給 が制約された状況にあるため、不動産ファンダメンタルズは引 き続き全般的に強いと見ています。
リートの場合、長期リース により継続的な収入がもたらされるため、景気に左右されにく いという特徴がいずれ見直され、リート市場の動揺も収束に 向かうものと見ています。
信用市場の混乱により資金調達環境は厳しさを増していますが、過度の負債に依存する非上場企業に比べて上場リート は強固な財務体質を有しているため、足元の行き過ぎた不安感が払拭される可能性があります。
加えて、FRB(米連邦準 備理事会)をはじめ各国中央銀行が利下げに動けば、現在の資金調達不安は収束に向かうと考えられます。
米国と欧州 市場ではバリュエーション面での魅力、アジアでは利益の堅調な伸びが、長期的に良好な見通しを支えています。
世界のリート市場は、当面続く欧米金融機関の10-12月期決算や米国景気指標などを睨んだ神経質な展開が続くことが 予想され、また米国経済が景気後退に陥る可能性もありますが、現在の混乱が収束に向かえば、いずれはファンダメンタルズを反映した展開に回帰することが期待されます。

引用終了  http://www2.goldmansachs.com/japan/gsitm/funds/pdf/flash_glreit_080117.pdf


グローバルREIT市場が好転するには、まだ時間がかかりそうですね。
買い時といえば買い時ですが、あまり買う気にはなれないですね。
私としては、早いところファンダメンタルズを反映した展開に回帰することを期待しています。

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